Criza imobiliară se mută din orașele României la periferie, în suburbie: așa îți dai seama că românii nu-și mai permit apartamentele

Piața imobiliară din România, mai ales cea din jurul marilor orașe, trece prin transformări surprinzătoare. Deși costul locuințelor a explodat și din ce în ce mai puțini români și le mai permit, un alt fenomen ia anvergură pe meleaguri mioritice.

Conceptul de suburbie, pe care mulți români îl asociază cu filmele americane, se conturează din ce în ce mai mult și în România. Pentru fiecare locuință livrată în oraș, sunt livrate două locuințe în zona metropolitană, la periferia orașului, în localitățile din preajmă, la câțiva kilometri de orașele importante din țară. Conform analiștilor Colliers, în doar doi ani, se va ajunge la 3 locuințe livrate în zona metropolitană pentru fiecare comercializată în oraș.

Bula imobiliară ia o cu totul altă turnură

În 2022, în București și zona metropolitană s-au livrat aproximativ 21.328 de locuințe, în scădere cu 3% față de 2021. Din câte estimează experții Colliers citați de Economedia, discrepanța vine din ultimul trimestru surprinzător de slab din 2022, când s-au livrat cu o treime mai puține locuințe. La nivel național, însă, creșterea pe 2022 față de 2021 a fost de 3%, până la 73.332 de noi locuințe livrate.

Fascinantă este însă altă tendință din domeniul, migrația către marginile marilor orașe, în localitățile mărginașe și suburbii. Dincolo de prețurile mai mici, oamenii caută un pic mai multă liniște, spații de locuit mai generoase, preferabil case în loc de apartamente. Acest trend funcționează și ca un avertisment pentru dezvoltatorii de spații rezidențiale, aceștia fiind nevoiți să-și mute atenția către suburbii.

„Dezvoltatorii din segmentul rezidențial sunt interesați cu precădere de zonele metropolitane ale marilor orașe, în detrimentul dezvoltării în interiorul orașelor. Astfel, trendul observat în trecut mai ales în preajma Bucureștiului se extinde și în jurul marilor orașe, explicația fiind că oferta de terenuri este mai consistentă, prețurile sunt mai mici și autorizațiile se obțin în general cu mai puține dificultăți. E clar că oferta se ajustează ca răspuns la scăderea cererii, iar piața se îndreaptă spre un nou echilibru, după ultimii doi ani de recorduri. În continuare, scăderea cererii, creșterea dobânzilor, inflația care diminuează puterea de cumpărare, dar și creșterea costurilor de construcție se adaugă la incertitudinile care afectează perspectivele pieței rezidențiale pe termen scurt”, explică Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România.

O altă posibilă explicație pentru această realitate vizează adopția la scară largă a sistemului hibrid, ce îmbină activitatea de la distanță cu prezența la birou, încurajând migrație către localității cu populație mai mică, pe fondul reducerii presiunii asupra infrastructurii existente. Ca o notă de subsol interesantă, această migrație a accelerat și investițiile în infrastructură în localitățile mai mici.

„Dacă în prezent, pentru fiecare locuință livrată în oraș, sunt livrate 2 locuințe în zona metropolitană, în următorii 2 ani, pentru fiecare locuință din oraș, se vor livra 3 locuințe în zona metropolitană. Pipeline-ul consistent de proiecte autorizate face însă foarte puțin probabil un șoc în zona ofertei în perioada următoare. Cu toate acestea, o mai bună predictibilitate și transparență în ceea ce privește situația planurilor urbanistice ar contribui semnificativ la detensionarea pieței imobiliare și la atenuarea variațiilor ample cu care ne-au obișnuit ultimii ani. Deoarece ciclul de dezvoltare al unui proiect se întinde pe o durată medie de 3-5 ani, predictibilitatea este unul din cei mai importanți factori în asigurarea finanțării, mai ales într-un mediu în care dobânzile continuă să crească”, explică Gabriel Blăniță.